商务航空内幕铭牌

在谈判租约时,关系很重要

与机场经理保持良好的工作关系会让你更容易解决任何可能出现的问题.

在机场经理和公务机运营商之间建立健康的工作关系, 维护设施和FBOs带来的好处比简单地提供一个更开放和欢迎的机场环境更多. 当公司需要续签租约或谈判延期时,这种融洽关系也很重要.

杰夫Kohlman, 航空管理咨询集团(AMCG)总经理, 他说有几种方法可以建立这种关系, 包括参与机场咨询委员会和总体规划会议. 他还鼓励运营商每年至少与机场经理会面一次,了解机场的最新发展情况, 而不是等到时机成熟才开始做生意.

“人们倾向于签署租赁协议, 有时连读都不懂, 把它放在文件柜里,”Kohlman说. “它可能会一直呆在那里,直到租约续订的前一天——或者租约到期后的一到两周——然后他们(运营商)会回去谈判,尽管他们已经10年没有和机场经理谈过了。, 15或20年.”

“你可以做很多事情来维持这种关系,”Kohlman补充道, “(但)他们只会在有问题的时候跟他们说话.”

除了让机场租户受益之外, 机场管理人员也非常喜欢公开对话, Stephen克拉克说, 公司的商业发展总监. 密歇根州大急流城的福特国际机场(GRR.

“了解活动部分并与(机场经理)建立直接关系是非常重要的。,”他说. “从租约到噪音投诉,再到了解机场的总体规划,他们都是你最好的联络人。. 他们还可以帮你连接到大量你可能没有意识到的资源——不仅仅是在机场, 而是在整个社会中.”

退租可能会让租户感到意外

首先,也是最重要的, 当需要延长或重新谈判长期租约时,这种关系至关重要. 特别是当租约规定,机库和其他建筑的所有权由承租人放置将在租约结束时归还给机场赞助商.

Kohlman说:“由于我们这个行业的时代,逆转真的成为了一个热门话题。. “许多改进是至少30年前建造的, 现在这些租约都要到期了,人们很惊讶,因为, 再一次, 他们不懂租约, 或者他们可能根本没看过租约.”

而回归条款通常会考虑到公司对初始建设成本的摊销, 较短的租约可能在这些补偿实现之前就到期了. 租户也可能突然发现自己有义务支付新的租金成本来维护物业.

克拉克指出,他的机场在撤销几十年前达成的租约条款方面遇到了挑战, 在大多数现任机场官员被雇佣之前. 这些经验使他把注意力集中在确保在新合同中明确规定回归条款上.

“我们的租约现在有了直接作为条款的一部分的逆转, 通常在协议的最上面,”克拉克说. 他们清楚地说明了这种法律、合同关系.”

“从租约到噪音投诉,再到了解机场的总体规划,机场经理都是你最好的联络人。. 它们还可以将你与大量的资源联系起来.”

斯蒂芬•克拉克 商业发展总监Gerald R. 福特国际机场

机场和租户的保护

机场和机场租户在FAA的机场合规计划规定的保证下有几项保护措施. 例如, 保证#5禁止机场采取任何可能妨碍其履行授予义务的行动, 包括使用机场土地的某些限制. 第22条保证保护租户免受不公正的经济歧视, 第24号保证包括租金和费用.

像这样, 租约必须符合适用的FAA标准,禁止机场赞助商过度占用机场财产. 然而, “真的没有很多伟大的工具来反对回归作为一个法律问题, 至少目前是这样,约尔·西尔弗史密斯说, KMA Zuckert律师事务所合伙人,NBAA准入委员会成员.

“FAA有各种各样的义务适用于机场, 但它们通常写得很宽泛,”他补充道. “解决这类问题的第一招就是和机场经理谈一谈.”

了解机场的位置也是有好处的. “机场保持着对地下土地的控制,”科尔曼说. “如果在那块土地上有了改善,在租约到期后又回到了机场, 显然,这需要得到承认和处理.”

例如, 机场可能要求承租人拆除该改进以容纳其他用途, 例如滑行道或跑道延伸. 机场管理人员也可能会向其他租户提出申请.

与机场管理层建立良好的关系可以防止这种不愉快的意外,并有助于在谈判新建筑的返还条款时.

“机场像灵活性, 所以他们可能会提供20年的租期而你的摊销期是30年,”Kohlman说. “你或许可以安排机场支付那10年的未摊销价值, 或者机场可能会选择延长你的租期.”

租户还可能继续对他们的机场物业进行再投资, 尤其是当办公室或机库也是公司面向客户的场所时.

“他们每年可能会投入数百万美元来翻新和修复这个空间,”克拉克说, “在这种情况下,恢复可能会使机场处于保持升级频率的奇怪位置。.在这种情况下,延长租约可能会给各方带来最好的结果.

“我们以公平的市场价格延长租约,这样我们就不会违反FAA的任何义务,”克拉克说. “租户继续投资该物业,(机场)继续这种关系.”

引入联邦航空局

有时,问题无法友好解决,必须提升到联邦航空局. Silversmith指出,相对次要的问题通常可以通过给当地机场地区办公室的非正式的第13部分信件来相对迅速地解决. 然而, 如果您的投诉是机场不遵守其FAA义务, 它最终可能需要经过美国联邦航空管理局的华盛顿, 作为正式的第16部投诉.

西尔弗史密斯解释说:“你必须明白,联邦航空局不会赔偿损失。. “即使机场被发现不遵守规定, 您仍然需要在不同的环境中处理这个问题. 要明智地使用抱怨,你必须明白抱怨的真正意义. 不要期待很快的回答, either; if it’s a more complicated matter or a formal Part 16 proceeding, 这需要一些时间.”

西尔弗史密斯还指出,机场不可能通过为服务设定标准,而不为其实际发生提供必要的合理安排,让运营商“陷入第二十二条军规的境地”. “一个机场不能要求你在机场上有一个油箱,然后不把(空间)租给你,”他说. “它们并不能让你完全无法自我补充能量.”

避免潜在的并发症, 科尔曼建议,至少在当前合同终止的5年前,就应该开始租约续约的讨论, 足够的时间来建立融洽的关系,并解决任何潜在的症结. 但是,他强调越快越好. “这与你是商业运营商还是非商业运营商无关,”他总结道. “你开始租约续期的那天就是你签署租约的那一天.”

查看NBAA的机场资源 www.deepsky2002.net/airports.

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